El acta en la comunidad de propietarios

La importancia del acta en la comunidad

El acta es uno de los instrumentos más importantes en el ámbito de las comunidades de propietarios. No es casual que el único documento que la Ley de Propiedad Horizontal les exige sea el libro de actas.

Y no solo porque recoge expresamente los acuerdos que adopta la junta de propietarios para garantizar una mínima seguridad jurídica a los comuneros. Sino sobre todo porque del cierre del acta derivan consecuencias legales relevantes. La más importante: desde ese momento los acuerdos son ejecutivos.

Contenido mínimo del acta de la comunidad de propietarios

Hay muchas dudas sobre cómo hacer un acta de comunidad de propietarios. La Ley de Propiedad Horizontal regula de manera clara que el acta debe expresar en todo caso, al menos, las siguientes circunstancias:

— La fecha y el lugar de celebración de la junta de propietarios.

— El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubieren promovido.

— Su carácter ordinario o extraordinario, y si se celebró en primera o segunda convocatoria.

— Relación de todos los asistentes y sus cargos, así como de los propietarios representados, con indicación de sus cuotas de participación.

— El orden del día de la reunión.

— Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.

¿Es obligatorio que todos los propietarios asistentes firmen el acta?

No. El acta debe cerrarse con las firmas del presidente y del secretario. No es necesario —contrariamente a lo que muchas personas siguen pensando— que todos los asistentes la rubriquen para que sea válida y eficaz.

¿Si el presidente no firma el acta son nulos la junta y sus acuerdos?

No necesariamente. La falta de firma del presidente no produce automáticamente la nulidad de la junta y sus acuerdos. Este defecto es subsanable antes de la siguiente junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación. Así lo establece la propia LPH y lo ha confirmado el Tribunal Supremo en doctrina reiterada.

¿Cuándo debe cerrarse el acta?

Al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos son ejecutivos, salvo que la ley prevea lo contrario.

¿Dónde y a quién hay que enviar el acta?

A cada propietario, de acuerdo con lo establecido en el artículo 9.1 h) de la LPH: al domicilio en España que el propietario haya comunicado al secretario a efectos de notificaciones. Si no ha comunicado ninguno, se tendrá por domicilio el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.

¿Pueden el presidente o el administrador impedir el acceso al libro de actas?

No. Cualquier propietario puede consultarlo libremente. Lo que no puede exigirse es que quien tiene la responsabilidad de custodiarlo lo entregue al comunero para que se lo lleve, de forma que pierda el control material sobre el documento.

¿Qué puede hacerse cuando no se está de acuerdo con el contenido del acta?

Hay tres vías según el tipo de discrepancia:

Cuando se considere que los acuerdos son contrarios a la ley o a los estatutos, resultan gravemente lesivos para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, o suponen un grave perjuicio para algún propietario sin obligación jurídica de soportarlo, pueden impugnarse judicialmente.

Cuando se estime que el acta tiene defectos o errores subsanables, puede solicitarse su rectificación antes de la siguiente junta, que deberá ratificarla.

Los propietarios ausentes en la junta pueden manifestar su discrepancia con el acuerdo adoptado mediante comunicación al secretario en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita acreditar la recepción. En ese caso se computará su voto como negativo a efectos de las mayorías necesarias para la aprobación del acuerdo.

Qué es el libro de actas

Los acuerdos de la junta de propietarios se reflejan en un libro de actas diligenciado por el registrador de la propiedad.

¿Qué debe hacerse cuando se pierde el libro de actas?

Hay que acudir cuanto antes al Registro de la Propiedad correspondiente para la legalización de uno nuevo, que habrá que comprar previamente en cualquier papelería (precio aproximado entre 11 y 18 euros). Conviene elegir un libro con hojas numeradas, perforadas y extraíbles, lo que facilita la impresión del documento redactado por medios informáticos.

¿Qué hay que hacer cuando se acaban las hojas del libro de actas?

Acudir al Registro de la Propiedad con el libro agotado y el nuevo para que se diligencie este último.

¿Qué libro de actas comprar y dónde?

En el momento de constituir una comunidad, o si se ha extraviado o agotado el libro anterior, hay que comprar uno nuevo para su diligenciamiento en el Registro de la Propiedad. Es recomendable elegir un libro con hojas móviles, taladradas y numeradas, tanto en formato liso como con líneas, para facilitar la impresión directa desde el ordenador.

Modelos de acta

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