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Las funciones del administrador de fincas
Según el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal son:
a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
b) Preparar con la debida antelación y someter a la junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
e) Actuar, en su caso, como secretario de la junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la junta, que deben estar recogidas expresamente en los acuerdos relacionados en el acta.
¿Cuáles son las obligaciones del administrador cuando se acumulan sus funciones con las del cargo de secretario?
Cuando el administrador asume también el cargo de secretario tendrá que asumir además, entre otras, las siguientes funciones:
a) Emitir, con el visto bueno del presidente, las certificaciones mediante las que se declara si una vivienda o local se halla al corriente de pago o, por el contrario, las cantidades que adeuda con la comunidad.
b) Cerrar con su firma y la del presidente el acta de las juntas celebradas, conforme al artículo 19.3 LPH.
c) Custodiar los libros de actas de la junta de propietarios, según el artículo 19.4 LPH.
d) Conservar durante el plazo de cinco años las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones, conforme al mismo precepto.
Hay una competencia adicional que la LPH atribuye específicamente al secretario-administrador profesional y que conviene conocer: cuando la junta lo acuerde expresamente, puede exigir judicialmente el pago de las deudas de la comunidad sin necesidad de contar con la firma del presidente para emitir el certificado de liquidación de la deuda. Esta facultad está reservada a quien tenga la cualificación profesional legalmente reconocida y no vaya a intervenir profesionalmente en la reclamación judicial.
Ventajas de contratar un administrador de fincas
La normativa que afecta a las comunidades de propietarios es cada vez más amplia y compleja: protección de datos, obligaciones fiscales, accesibilidad, eficiencia energética. Conocerla y aplicarla correctamente requiere dedicación y actualización permanente. Un administrador de fincas profesional se ocupa de ello para que los propietarios no tengan que hacerlo.
Hay cuestiones internas que si se gestionan directamente entre vecinos tienden a agravar el problema: la reclamación a un moroso, un conflicto por ruidos, la negociación con un proveedor. Un administrador puede tratarlas con la distancia y la profesionalidad que ese tipo de situaciones requieren.
Y en cuanto a proveedores y servicios: el volumen de contrataciones que maneja un administrador que gestiona varias comunidades le permite conocer bien el mercado y, en muchos casos, negociar mejores condiciones que las que obtendría una comunidad por sí sola.
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