Contenidos...
- 1 Quién puede ser presidente
- 2 Duración del cargo de presidente
- 3 Quién no puede ser presidente
- 4 Cómo se nombra
- 5 Quórum necesario para la elección o cese
- 6 Funciones del presidente y qué decisiones puede tomar en una comunidad de propietarios
- 7 ¿Y si vivo fuera o no puedo comprometerme con el cargo de presidente?
- 8 ¿Los morosos tienen la obligación de ser presidentes?
- 9 Limitaciones en el cargo de presidente
- 10 Competencias del vicepresidente
Quién puede ser presidente
El presidente de la comunidad será nombrado entre los propietarios.
Si la vivienda o local pertenece como bien ganancial a los cónyuges, ¿quién puede ser nombrado?
Cualquiera de los dos, ya que el artículo 1375 del Código Civil establece que en defecto de pacto en capitulaciones, la gestión y disposición de los bienes gananciales corresponde conjuntamente a los cónyuges.
¿Puede ser presidente una persona jurídica?
Sí. Si una sociedad es la propietaria del inmueble y le corresponde el cargo, será ella la presidenta de la comunidad, aunque en la práctica el cargo lo ejercerá su representante legal.
Duración del cargo de presidente
Salvo que los estatutos establezcan un criterio diferente, el nombramiento del presidente se efectúa por el plazo de un año. Pasado este tiempo, se entiende que sus funciones se prorrogan hasta la siguiente junta ordinaria.
Quién no puede ser presidente
No pueden ser presidentes de una comunidad otros vecinos como arrendatarios o, con carácter general, usufructuarios.
Cómo se nombra
Mediante elección o, subsidiariamente, por turno rotatorio o sorteo. De cualquiera de estas formas, el nombramiento lo hace efectivo la junta de propietarios.
También puede ser un juez quien nombre al titular del cargo, especialmente cuando por cualquier causa fuese imposible para la junta designar presidente, o cuando el propietario designado solicite su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo invocando las razones que le asistan.
Quórum necesario para la elección o cese
El nombramiento o cese del presidente se rige por la regla general de mayorías: en primera convocatoria se necesita el voto favorable de la mayoría del total de los propietarios que representen a su vez la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria es válido el acuerdo adoptado por la mayoría de los asistentes, siempre que representen más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Funciones del presidente y qué decisiones puede tomar en una comunidad de propietarios
Representación legal de la comunidad
El presidente ostenta legalmente la representación de la comunidad en todos los asuntos que le afecten, tanto en juicio como fuera de él. Así, firmará contratos y, si hay que presentar una demanda, será quien la rubrique o dé poderes a procuradores y letrados en nombre de la comunidad.
Convocatoria de la junta de propietarios
Esta competencia no es exclusiva del presidente: las juntas también pueden convocarse cuando lo pidan la cuarta parte de los propietarios o un número de ellos que represente al menos el 25% de las cuotas de participación.
Como convocante, determinará conjuntamente con el administrador y/o secretario el lugar, hora y asuntos a tratar. Será a su vez quien presida la junta y firme el acta.
Reparaciones y medidas urgentes
Entre las funciones del administrador está la de atender a la conservación del edificio y disponer las reparaciones y medidas urgentes, dando inmediata cuenta al presidente. Por ello, tanto si el administrador es una persona distinta como si no, el presidente interviene directa o indirectamente en la gestión de incidencias que requieran medidas urgentes en defensa de los intereses de la comunidad.
Por ejemplo, ante un siniestro grave como un incendio en el cuarto de contadores —situación que hemos tenido que gestionar en dos ocasiones en nuestro despacho— el administrador, con el presidente o este último si no hay administrador independiente, decidirá las reparaciones inmediatas necesarias para restituir el suministro y la habitabilidad, sin perjuicio de dar cuenta después al resto de propietarios.
Otras competencias del presidente
Ejercer las funciones del administrador y/o secretario cuando no se ha nombrado a otra persona para ello. En tal caso tendrá que presentar las cuentas, custodiar la documentación de la comunidad y supervisar pagos y cobros.
Mantener una actitud proactiva que facilite la comunicación entre la propiedad y el administrador, y hacer un seguimiento de las actuaciones desarrolladas en la comunidad: trabajos de proveedores, estado de ejecución de los acuerdos adoptados en junta, etcétera.
Firmar, junto con el resto de apoderados de la cuenta corriente según el régimen de disposición establecido, los cheques, pagarés o transferencias que no estén domiciliados.
Custodiar un juego de llaves de la comunidad para cualquier eventualidad o necesidad que surgiera.
Llevar a cabo cualquier otra competencia que le sea atribuida expresamente por la junta de propietarios.
¿Y si vivo fuera o no puedo comprometerme con el cargo de presidente?
El ejercicio del cargo es obligatorio, salvo que concurran circunstancias objetivas que impidan al propietario desarrollar sus funciones o la junta le exima voluntariamente.
El propietario designado puede solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su nombramiento, invocando las razones que le asistan. El juez resolverá y, en su caso, designará al sustituto.
No residir habitualmente en el edificio no es razón suficiente para que el juez exima a una persona de este cargo. Sí lo sería, por ejemplo, una enfermedad grave que impida ejercerlo.
Dicho lo cual, es importante que el designado deje claras en la junta de nombramiento, sin necesidad de entrar en detalles personales, las limitaciones con las que pueda encontrarse. Por ejemplo, facilitar que cualquier propietario pueda comunicar directamente a la administración las deficiencias que se produzcan, para que las incidencias no queden sin resolver por falta de comunicación.
¿Los morosos tienen la obligación de ser presidentes?
Sí. Los morosos tienen la obligación y el derecho de asumir el cargo igual que cualquier otro propietario. El hecho de tener deudas con la comunidad no afecta al nombramiento.
Ahora bien, aunque podrá asistir a la junta y debatir, no podrá votar ningún asunto mientras mantenga su situación de morosidad.
Con independencia de lo anterior, si hay que iniciar o continuar actuaciones judiciales de reclamación por sus deudas contra quien corresponde ser presidente, convendría nombrar a otra persona. Al ser el presidente representante legal de la comunidad, acumular en la misma persona las posiciones de demandado y representante del demandante puede perjudicar los intereses de la comunidad.
Si por este motivo no se nombra presidente a quien le hubiera correspondido, debe hacerse constar expresamente en el acta para evitar cualquier situación de conflicto de intereses. Lo mismo podría aplicarse cuando la comunidad tenga cualquier otro litigio contra ese propietario, aunque habrá que estudiarlo caso a caso.
Limitaciones en el cargo de presidente
Las competencias del presidente no suponen un cheque en blanco para actuar a su criterio contraviniendo la ley, la jurisprudencia o las decisiones de sus vecinos. El presidente que se aparte de todo ello, así como del buen juicio y el sentido común, podría tener que responder legalmente ante el resto de propietarios.
Como determinó el Tribunal Supremo en sentencia de 6 de marzo de 2000, el presidente no suple en todo caso la voluntad de la comunidad con la suya: necesariamente ha de actuar ejecutando los acuerdos tomados por la junta en su esfera de competencias.
Competencias del vicepresidente
La existencia del vicepresidente no es obligatoria. Su función principal es sustituir al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad, y asistirle en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la junta de propietarios.