La Ley de Propiedad Horizontal no regula de manera expresa la tenencia de animales de compañía en la comunidad de propietarios.
Sí contempla, en cambio, un apartado genérico sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas —concretamente en su artículo 7— que es el que se suele aplicar cuando un perro, un gato o un conjunto de ellos genera molestias a otros vecinos del edificio. Normalmente por ladridos u olores. También cuando se producen deposiciones incontroladas en elementos comunes.
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¿Puede la comunidad prohibir la entrada de perros y gatos?
Aunque parezca extraño, sí. Pero solo si esta prohibición se recoge de forma inequívoca y expresa en los estatutos. Por eso conviene consultar ese documento antes de comprar o arrendar una vivienda en comunidad si tenemos animales.
Lo más habitual es que los estatutos no incluyan esta limitación, pero pueden solicitarse en el Registro de la Propiedad correspondiente para comprobarlo.
Por otra parte, las normas de régimen interior de la comunidad pueden establecer reglas sobre la tenencia de animales: por ejemplo, impedir que accedan a determinadas zonas por razones sanitarias o regular cómo deben transitar por los elementos comunes.
Una excepción importante: los animales de asistencia
Aunque los estatutos prohíban animales, no pueden aplicarse esa prohibición a los animales de asistencia —perros guía, perros de servicio para personas con discapacidad— ni, según la interpretación mayoritaria, a los animales de apoyo emocional debidamente acreditados. En estos casos prevalece la normativa de protección de los derechos de las personas con discapacidad sobre la autonomía estatutaria de la comunidad.
¿Qué hacer contra las molestias ocasionadas al resto de vecinos?
Siguiendo el artículo 7 de la LPH, el primer paso es enviar al propietario del animal que causa la perturbación un escrito de los representantes de la comunidad solicitando la cesación de la actividad problemática.
Si persiste en su conducta, el presidente, previa autorización de la junta de propietarios debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él una acción judicial de cesación. Este proceso requiere la intervención de abogado y procurador.
Para que esta acción prospere, la jurisprudencia exige que se cumplan tres requisitos:
— Que exista una actividad con cierta continuidad o permanencia, no un hecho puntual aislado.
— Que esa actividad sea molesta para otras personas que habiten o permanezcan en el inmueble.
— Que la molestia sea notoria y ostensible. No basta una pequeña incomodidad o trastorno ocasional.
¿Y si las molestias las causa el animal de un inquilino?
La acción de cesación no está prevista solo para propietarios, sino para cualquier tipo de ocupante. La comunidad puede iniciar la misma actuación contra un inquilino con las mismas consecuencias legales. En este caso la demanda deberá dirigirse contra el propietario y, en su caso, también contra el ocupante de la vivienda.
Si la sentencia fuera estimatoria, podrá ordenar la cesación definitiva de la actividad, la indemnización de los daños y perjuicios que procedan, y la privación del derecho al uso de la vivienda o local por un tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y los perjuicios causados. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos sobre la vivienda o local y ordenar su lanzamiento inmediato.
En estos casos, además, el arrendador podría resolver de pleno derecho el contrato de arrendamiento cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, según establece la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Animales potencialmente peligrosos en la comunidad
La lista de razas consideradas perros potencialmente peligrosos en España sigue plenamente vigente. Eso genera una pregunta frecuente en las comunidades: ¿puede un vecino tener un perro PPP en el edificio o, por el contrario, puede la comunidad impedírselo?
La respuesta tiene dos partes.
Desde el punto de vista de la comunidad, la LPH no prohíbe la tenencia de animales PPP. Solo podría prohibirlos si los estatutos lo recogen expresamente, igual que con cualquier otro animal. Sin esa previsión estatutaria, la comunidad no puede impedir que un propietario tenga un perro de este tipo en su vivienda.
Lo que sí puede hacer la comunidad es actuar si el animal genera molestias, situaciones de riesgo o actividades que encajen en el artículo 7 LPH. En ese caso el procedimiento es el mismo que para cualquier otro animal: requerimiento previo y, si persiste la situación, acción judicial de cesación.
Sin perjuicio de lo anterior, desde el punto de vista del propietario, tener un perro PPP implica cumplir obligaciones legales específicas.
Si el propietario incumple estas obligaciones y el animal genera una situación de riesgo en la comunidad, la vía de actuación es doble: la comunidad puede actuar por la vía del artículo 7 LPH y cualquier vecino puede denunciar el incumplimiento ante el ayuntamiento por infracción de la normativa de animales peligrosos.