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Introducción
La Ley de Propiedad Horizontal no regula de manera expresa la existencia de animales de compañía, como perros y gatos, en la comunidad de propietarios.
Ahora bien, sí contempla un apartado genérico actualmente sobre actividades «molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas«.
En concreto, en su Artículo 7. Que es el que se suele alegar cuando un perro, gato, o conjunto de estos, genera, por ejemplo, molestias a otros vecinos del edificio. Normalmente por ladridos u olores.
También cuando se llevan a cabo actividades insalubres, como sería en caso, si se producen deposiciones incontroladas de estos animales en elementos comunes.
¿Puede la comunidad prohibir la entrada de perros y gatos?
Aunque parezca extraño, sí. Pero solo si esta prohibición se recoge inequívoca y expresamente en los estatutos. Por lo que conviene estudiar este texto antes de comprar o arrendar una vivienda en comunidad si tenemos animales.
Aunque lo cierto es que no es lo más habitual que los estatutos establezcan esta limitación, pueden solicitarse en el Registro de la Propiedad correspondiente.
Debe tenerse en cuenta, por otra parte, que las normas de régimen interior que tuviera vigentes la comunidad en cuestión, podría establecer reglas relacionadas con la tenencia de animales de compañía. Por ejemplo, impidiendo que accedan a determinadas zonas por razones sanitarias o regulando cómo deben transcurrir por los elementos comunes.
¿Qué hacer contra las molestias ocasionadas al resto de vecinos por estos animales?
Siguiendo el referido artículo de la LPH, en primer lugar, debe enviarse al propietario del animal que causa la perturbación, un escrito por los representantes de la comunidad solicitando la cesación de la actividad prohibida.
Si el infractor persistiere en su conducta, el presidente, previa autorización de la junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción judicial de cesación. Que requiere la intervención de abogado y procurador.
En relación a actividades molestas, tal y como establece una sentencia de 2018 de la Audiencia Provincial de Cantabria, debe observarse que son requisitos que la jurisprudencia exige para el éxito de esta acción de cesación:
a) Que se dé una actividad. Lo que supone cierta continuidad o permanencia en la realización de actos singulares.
b) Que la actividad sea incómoda. Es decir, «molesta para tercera personas que habiten o hayan de permanecer en algún lugar del inmueble».
c) Que la molestia sea notoria y ostensible; con lo que no basta una pequeña dificultad o trastorno.
¿Y qué ocurre si las molestias son de un perro o gato de una persona que vive en régimen de alquiler?
La acción de cesación a la que nos referimos no solo está prevista para propietarios. Sino también para cualquier tipo de ocupante de un piso o local. Por lo que se podría iniciar por la comunidad la misma actuación en su contra sin distinción y con las mismas consecuencias legales.
En este caso, la demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia judicial resultara estimatoria, podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local «por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento«.
Teniendo en cuenta en este caso, a su vez, que el arrendador incluso podría resolver de pleno derecho el contrato «cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas«, según establece también la Ley de Arrendamientos Urbanos.