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¿Puede la comunidad de propietarios impedir al arrendatario la utilización de los servicios comunes?
La comunidad de propietarios no puede inicialmente privar al arrendatario (inquilino) de la utilización de ningún tipo de instalación comunitaria, tales como zonas deportivas y de recreo, dado que este derecho es inherente al inmueble como tal.
De hecho, incluso podría derivarse de esta privación hacia el arrendatario, el ejercicio de actuaciones penales contra los responsables, con motivo de un posible delito de coacciones.
¿Puede utilizar los elementos comunes el propietario de un inmueble arrendado?
En el supuesto de que un propietario que haya arrendado su vivienda o local pretenda realizar el uso de los elementos comunes, el administrador de fincas o el presidente le requerirán inicialmente para que deje de hacerlo.
“De persistir en su conducta podría ejercitarse una demanda judicial de obligación de no hacer (Artículo 1088 Código civil), a fin de que la comunidad obtenga una sentencia firme que se lo impida y que en caso de incumplimiento, pueda entenderse cometido un delito de desobediencia a la autoridad judicial si así fuere requerido para ello“, tal y como se establece en las conclusiones del Congreso celebrado entre Poder Judicial y administradores de fincas de la Comunidad Valenciana en febrero de 2010.
Porque cuando se cede el uso de la vivienda o local, “se hace a la vez de sus accesorios inseparables que son los elementos comunes“, tales como piscinas, pistas deportivas, zonas de ocio, etcétera.
Incluso en el caso de que se hubiera pactado el uso compartido entre el propietario y el inquilino a través del contrato de arrendamiento, esta cláusula no vinculará en modo alguno a la Comunidad.
No obstante, a pesar de lo anterior, cabría discutir si el propietario podría mantener el derecho a utilizar dichos elementos comunes en caso de haberse hecho constar concreta y expresamente en el contrato de arrendamiento esta circunstancia, en detrimento del arrendatario. Lo que el titular tendrá que acreditar ante los representantes de la comunidad.
En cualquier caso, lo que parece claro es que desde el momento en el que se formaliza el arrendamiento de una vivienda o local, el propietario no podrá simultanear el uso de los elementos comunes con el arrendatario.
Y lo anterior, sin perjuicio de que la comunidad podría decidir voluntariamente transigir en dicho sentido. Aunque en modo alguno está obligada a soportarlo ni a permitirlo.
El alquiler de pisos turísticos en la comunidad de propietarios: nueva normativa
Con el auge de las plataformas de Internet como Airbnb, se ha incrementado el número de conflictos que se producen en las comunidades de propietarios como consecuencia de los alquileres turísticos.
Esta circunstancia ha perturbado en muchas ocasiones la convivencia entre el vecindario y ha generado consecuentemente un gran interés sobre cómo evitar los pisos turísticos.
Hasta marzo de 2019 la posibilidad de limitar en el seno de las comunidades estos arrendamientos era más difícil.
Pues al afectar a cuestiones fundamentales del régimen de propiedad exigían generalmente la unanimidad.
Es decir, era necesario que todos los propietarios con derecho de voto en la junta mostraran su conformidad con las modificaciones propuestas.
Y como resulta lógico, los propietarios de las viviendas turísticas nunca suelen votar a favor de este tipo de propuestas que van contra sus legítimos intereses.
Por lo que con solo que uno de ellos mostrara su desacuerdo en la junta con el cambio de la regulación comunitaria en esta materia, la iniciativa terminaba siendo rechazada.
Con todo ello, con la entrada en vigor del Real Decreto-ley 07/2019 se introducía una innovación legal importante en relación a los pisos turísticos en las comunidades de propietarios.
Así, la nueva redacción del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal introducida por dicho decreto permite limitar y condicionar los alquileres turísticos en la junta con una mayoría de tres quintas partes de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas de las cuotas de participación, en lugar de exigirse la unanimidad.
De tal forma que, según el abogado Daniel Loscertales Fuertes, incluso se podría prohibir por la junta utilizar las viviendas como arrendamiento “turístico” mediante el acuerdo de las tres quintas partes mencionado.
Pero además, la Ley de Propiedad Horizontal permite gracias a este Decreto-ley, con la misma mayoría arriba indicada, el establecimiento de “cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%”.