Contenidos...
- 1 El alquiler turístico de viviendas
- 1.1 ¿Qué se considera alquiler turístico a efectos de la LPH?
- 1.2 La evolución normativa: de la unanimidad al permiso previo
- 1.3 ¿Qué pasa con los pisos turísticos que ya estaban funcionando antes de la reforma de abril de 2025?
- 1.4 La capa autonómica: la LPH no es suficiente
- 1.5 El incremento del 20% en los gastos comunes: cómo funciona
- 2 Otras cuestiones de interés para alquileres en general
El alquiler turístico de viviendas
Este es el asunto que más conflictos genera hoy en las comunidades, y la normativa ha cambiado de forma relevante en los últimos años.
¿Qué se considera alquiler turístico a efectos de la LPH?
No todo arrendamiento de corta duración es alquiler turístico.
La LPH remite expresamente al artículo 5.e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que excluye de su ámbito —y somete a la normativa sectorial turística de cada comunidad autónoma— la cesión temporal de uso de vivienda amueblada y equipada cuando se comercializa o promueve en canales de oferta turística y se cede con finalidad lucrativa.
Los elementos que definen ese encuadre son tres: que la vivienda esté amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, que se ofrezca a través de canales turísticos —plataformas como Airbnb, Booking o similares— y que la cesión tenga finalidad lucrativa.
Lo que queda fuera de ese concepto, y por tanto no está sujeto a la aprobación comunitaria ni a la normativa turística, es el arrendamiento de temporada —el que se hace, por ejemplo, para estudios o trabajo sin uso de plataformas turísticas— y el arrendamiento de larga duración regulado por la LAU.
La distinción es relevante porque determina si la comunidad puede o no intervenir. Solo cuando concurren los tres elementos del art. 5.e) LAU entra en juego el art. 17.12 LPH y la obligación de pedir aprobación previa a la junta.
La evolución normativa: de la unanimidad al permiso previo
Hasta 2019, limitar los pisos turísticos en una comunidad exigía unanimidad. Como los propietarios de esas viviendas nunca votaban en contra de sus propios intereses, la iniciativa era prácticamente inviable.
El Real Decreto-ley 7/2019 lo cambió: rebajó la mayoría necesaria a tres quintas partes de los propietarios que a su vez representaran las tres quintas partes de las cuotas de participación. Con esa mayoría se puede aprobar, limitar, condicionar o prohibir la actividad turística, y también establecer una cuota especial de gastos o un incremento de hasta el 20% en la participación en los gastos comunes de la vivienda donde se ejerza. Esos acuerdos no tienen efectos retroactivos.
Pero la reforma más importante llegó en 2025. Desde el 3 de abril de ese año, cualquier propietario que quiera destinar su vivienda al alquiler turístico necesita obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad. Ya no basta con comunicarlo: hay que pedirlo y que la junta lo apruebe con la mayoría de tres quintos indicada. Si se ejerce la actividad sin esa aprobación, el presidente puede requerir la cesación inmediata, y la comunidad puede iniciar acciones judiciales que, en caso de sentencia estimatoria, pueden llegar a la privación del uso de la vivienda o local por un período de hasta tres años.
Es un cambio de paradigma: antes, la comunidad tenía que actuar para limitar. Ahora, el propietario tiene que pedir permiso antes de empezar.
¿Qué pasa con los pisos turísticos que ya estaban funcionando antes de la reforma de abril de 2025?
La ley no incluyó disposición transitoria que proteja las situaciones preexistentes. Con ello, la ausencia de régimen transitorio, unida al hecho de que muchos propietarios operaban legalmente con licencia autonómica obtenida bajo la normativa anterior, hace razonable pensar que los tribunales matizarán la respuesta cuando se enfrenten a casos concretos.
Licencia administrativa y aprobación comunitaria son requisitos independientes, pero si el propietario ya tenía la primera antes de que existiera la obligación de obtener la segunda, la cuestión dista de estar resuelta.
Mientras vemos cómo los tribunales resuelven esta cuestión, lo prudente es asumir que la obligación existe, pero también que quien opere con licencia previa y de buena fe tiene argumentos para sostener su posición si es requerido.
La capa autonómica: la LPH no es suficiente
La LPH regula qué puede hacer la comunidad de propietarios. Pero para ejercer legalmente la actividad turística no basta con que la junta lo apruebe: hay que cumplir también la normativa sectorial de la comunidad autónoma correspondiente, que es quien regula la actividad turística en sí.
La Comunitat Valenciana, Madrid, Baleares o Canarias tienen regímenes distintos en cuanto a licencias, registros obligatorios, requisitos de habitabilidad y límites de plazas. Desde julio de 2025, además, es obligatorio el Número de Registro Único de alquiler turístico para operar en plataformas como Airbnb o Booking, en cumplimiento de la normativa europea, aunque este trámite está en plena discusión judicial.
La aprobación de la comunidad es condición necesaria pero no suficiente. Sin licencia o registro autonómico, no se puede operar legalmente aunque la junta haya votado a favor.
El incremento del 20% en los gastos comunes: cómo funciona
La ley permite que la comunidad, con la misma mayoría de tres quintos, establezca una cuota especial de gastos o un incremento de hasta el 20% en la participación en los gastos comunes de la vivienda donde se ejerza la actividad turística.
No puede aplicarse de forma selectiva a unos pisos turísticos sí y a otros no: si se acuerda, tiene que aplicarse en los mismos términos a todos los que ejerzan esa actividad en el edificio. Puede acordarse en la misma junta que aprueba o limita la actividad, o en una posterior.
El acuerdo no tiene efectos retroactivos, lo que significa que no puede exigirse el incremento por períodos anteriores a su adopción. Y si un propietario deja de ejercer la actividad, deja también de estar sujeto al incremento.
Es una herramienta útil para compensar el mayor desgaste de elementos comunes que genera la rotación de ocupantes turísticos, pero requiere que el acuerdo esté bien redactado y que el acta lo recoja con precisión para ser ejecutable.
Otras cuestiones de interés para alquileres en general
¿Puede la comunidad privar al inquilino del uso de los elementos comunes?
No. La comunidad de propietarios no puede impedir al arrendatario utilizar las instalaciones comunes —piscina, zonas deportivas, jardines— porque ese derecho es inherente al inmueble, no a la persona que figura en la escritura.
Cuando se cede el uso de una vivienda o local, se ceden también sus accesorios inseparables, que son precisamente los elementos comunes. Privar al inquilino de ese uso podría incluso tener consecuencias penales por coacciones.
¿Y el propietario que ha arrendado su piso puede seguir usando los elementos comunes?
No, salvo pacto expreso y acreditado. Desde el momento en que se formaliza el arrendamiento, el propietario no puede simultanear el uso de los elementos comunes con el arrendatario. Si lo hace, el administrador o el presidente pueden requerirle para que cese, y de persistir, la comunidad puede ejercitar una acción judicial de obligación de no hacer.
Cabría discutir si el propietario podría reservarse ese derecho haciéndolo constar expresamente en el contrato de arrendamiento. Pero, en cualquier caso, tendría que acreditarlo ante la comunidad, y esta no estaría obligada a admitirlo.
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