¿Tu vivienda de obra nueva tiene defectos?

Enviar reclamación por escrito fehaciente

Ya te han entregado tu inmueble de obra nueva y has comprobado que presenta deficiencias, vicios o defectos constructivos que consideras que deben ser subsanados por los agentes que han intervenido en su edificación.

Te has planteado realizar en primer lugar actuaciones amistosas para solicitarles que se hagan las pertinentes reparaciones.

Pero es conveniente hacerlo de tal manera que te asegures que tus derechos no se vean perjudicados para el caso de que te hagan caso omiso y tengas que acudir finalmente a los juzgados y tribunales.

A quién trasladar la reclamación por defectos constructivos de un edificio

A la promotora, arquitecto, arquitecto técnico y constructora.

Es importante remitir esta reclamación a todos ellos. Porque podría estimar posteriormente el juzgado o tribunal una prescripción de las acciones judiciales contra aquel al que no se le haya requerido en plazo.

Hay que hacerlo nada más se adviertan las deficiencias. Porque la ley establece una serie de plazos de garantía y prescripción que no hay que superar para no poner en riesgo la futura reclamación en vía judicial.

Cómo saber quiénes son los agentes constructivos intervinientes

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) obliga a que el vendedor entregue una copia del Libro del Edificio a los usuarios finales del inmueble. Y este documento debe contener, entre otros datos, «la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación«.

En caso de que no se haya aportado a la propiedad el Libro del Edificio o dicha relación, podrá solicitarse en el ayuntamiento correspondiente el certificado final de obra, que contendrá información de interés en este sentido.

Contenido y formalidades de este escrito de reclamación de defectos constructivos

Aunque en este trámite inicial todavía no tiene por qué precisarse desde el punto de vista técnico el carácter de las deficiencias, las medidas correctoras que deben adoptarse ni su valoración económica, sí es conveniente que se manifieste claramente la petición de subsanación, el detalle general de deficiencias advertidas y que el referido documento se expide a los efectos legales oportunos.

Desde el punto de vista formal es de suma importancia que el requerimiento se efectúe de manera fehaciente considerando los importantes efectos que ello tiene jurídicamente.

El sistema más habitual en España de comunicación fehaciente es mediante burofax o telegrama, remitido desde una oficina de Correos o a través de sistemas alternativos como el desarrollado por la empresa notificados.com.

Esta comunicación fehaciente tiene que realizarse con certificación de su contenido y acuse de recibo para que tenga la más adecuada y pretendida eficacia jurídica ante un hipotético procedimiento judicial posterior.

Otras actuaciones

De manera complementaria, también puede presentarse la oportuna reclamación en la competente oficina de información al consumidor, a efectos de que esta entidad intermedie entre las partes para que se llegue a un acuerdo de conciliación. Pero, sobre todo, este documento, en caso de desacuerdo, se podrá incorporar a la demanda para acreditar la previa reclamación dentro de los plazos oportunos.

Por supuesto que no está de más realizar llamadas telefónicas o remitir otro tipo de documentos (como faxes o emails). Pero en ningún caso deben sustituir a las reclamaciones antes indicadas.

Límites de la reclamación extrajudicial por defectos constructivos

De estos procedimientos no se deriva necesariamente que por sí mismos, la promotora y/o el resto de agentes vayan a acometer los trabajos requeridos ni que tengan la obligación de contestar a los escritos presentados.

Aunque indudablemente, de todo ello se derivarán una serie de consecuencias jurídicas (tanto si reciben los requerimientos como si no) que se valorarán por un juez o tribunal en un posterior procedimiento judicial.

Aplicación del procedimiento para la reclamación de defectos constructivos en la comunidad de propietarios

Este mismo procedimiento será utilizado por el presidente o la administración de fincas para reclamar las deficiencias constructivas observadas en los elementos comunes de la propia comunidad de propietarios.

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