El pago o impago de las cuotas de la comunidad es una de las cuestiones que más interés suscita en el ámbito de las comunidades de propietarios. Las preguntas que más se repiten son siempre las mismas: cuántos recibos se pueden deber, qué consecuencias tiene no pagarlos y qué puede hacer la comunidad para cobrar.
Contenidos...
- 1 ¿Quién responde de las deudas de un inmueble?
- 2 Privación de voto al propietario moroso
- 3 Cuántas cuotas de comunidad se pueden reclamar
- 4 Trámites previos a la reclamación judicial (procedimiento monitorio)
- 5 Motivos por los que se puede dejar de pagar la comunidad
- 6 Ley de segunda oportunidad
- 7 Derechos del propietario moroso
- 8 Intereses de demora y privación temporal del uso de servicios
- 9 Qué cuotas puede reclamar la comunidad al nuevo propietario
- 10 Reclamación de deuda al anterior propietario
- 11 El certificado de estar al corriente de pago
- 12 Pago del recibo del mes de la compraventa
- 13 Prescripción de las deudas con la comunidad
¿Quién responde de las deudas de un inmueble?
El propietario.
El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal establece como una de las obligaciones principales del propietario la de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Ante el incumplimiento de esa obligación, la comunidad puede iniciar las correspondientes acciones legales en reclamación de la deuda.
¿Qué ocurre con el inquilino de un inmueble con deuda?
Es habitual que en los contratos de arrendamiento se pacte que sea el inquilino quien pague las cuotas de comunidad. Ese pacto es válido entre las partes, pero no vincula a la comunidad. Con independencia de lo que diga el contrato de arrendamiento, frente a la comunidad el obligado al pago sigue siendo el propietario. Si el inquilino no paga, el propietario responde igualmente, sin perjuicio de que pueda reclamárselo al arrendatario en otro procedimiento.
Divergencia entre propietario y titular registral
El artículo 21 de la LPH establece que la demanda de reclamación puede interponerse contra el titular registral, a efectos de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre.
Esto puede generar situaciones complejas. Como la inscripción en el Registro de la Propiedad no es obligatoria, puede ocurrir que el titular registral ya no sea el propietario real. En ese caso, el antiguo titular tendría que personarse en el procedimiento y, si no comunicó el cambio de propiedad en su momento, asumir la responsabilidad solidaria que establece el artículo 9 1. i) LPH.
Ese precepto obliga al propietario a comunicar al secretario de la comunidad el cambio de titularidad por cualquier medio que permita acreditar su recepción. Quien incumpla esa obligación seguirá respondiendo de las deudas devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio de su derecho a repetir contra este. La excepción es que la comunidad ya hubiera tenido conocimiento del cambio por otros medios o por actos concluyentes del nuevo propietario.
¿Quién paga la comunidad de un piso embargado?
El propietario en cada momento. Si puede acreditarse mediante resolución judicial o nota simple del Registro de la Propiedad que el inmueble ha sido adjudicado a un tercero, desde esa fecha el adjudicatario asume frente a la comunidad las obligaciones de pago de cuotas presentes, futuras y pasadas con las limitaciones que establece la ley.
La reclamación judicial, en todo caso, debe dirigirse contra el titular registral, tal y como se ha indicado.
Privación de voto al propietario moroso
Una de las medidas previstas en la LPH para incentivar el pago es la privación del derecho de voto en la junta, regulada en el artículo 15.2.
El propietario que no esté al corriente de todas las deudas vencidas con la comunidad en el momento de iniciarse la junta pierde el derecho de voto, salvo que haya adoptado alguna de estas dos medidas:
- Impugnar judicialmente la deuda antes de la celebración de la junta.
- Consignar judicial o notarialmente las cantidades adeudadas.
Si no lo hace, puede asistir a la junta y participar en los debates, pero no puede votar. El acta debe reflejar los propietarios privados de voto, cuya cuota de participación no se computa para alcanzar las mayorías exigidas.
Cuántas cuotas de comunidad se pueden reclamar
No hay un mínimo ni un máximo. La comunidad puede reclamar judicialmente desde una sola cuota impagada, sea cual sea su importe, hasta todas las acumuladas dentro del plazo de prescripción.
Trámites previos a la reclamación judicial (procedimiento monitorio)
Antes de presentar la demanda, la comunidad debe cumplir una serie de pasos:
- Comprobar que las cuotas reclamadas están correctamente calculadas.
- Intentar el requerimiento de pago amistoso al propietario moroso.
- Incluir expresamente en el orden del día de la convocatoria de junta el punto relativo a la liquidación de la deuda y autorización para reclamarla judicialmente.
- Remitir la convocatoria a todos los propietarios, incluido el moroso, siguiendo el procedimiento establecido en la LPH.
- Adoptar en junta el acuerdo de liquidación de la deuda, su reclamación judicial y la designación de las personas facultadas para ello.
- Recoger en el acta las cuotas reclamadas con todo detalle, junto con el lugar, fecha y hora de la reunión, los asistentes y sus coeficientes, el orden del día, y la firma del presidente y del secretario.
- Comprobar la titularidad registral de los inmuebles con deuda mediante nota simple del Registro de la Propiedad.
- Remitir el acta a todos los propietarios.
- Requerir fehacientemente el pago —habitualmente mediante burofax— al moroso en su domicilio, indicando el detalle de la deuda, la identificación del inmueble e informando del acuerdo adoptado al respecto por la junta.
- Desde la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025 el 3 de abril de 2025, es requisito de procedibilidad previo a la presentación de la demanda acreditar el intento de un medio adecuado de solución de controversias (MASC). La forma más habitual de cumplirlo es incorporar al propio requerimiento fehaciente una propuesta expresa de mediación, conciliación u oferta vinculante, con indicación del plazo para aceptarla. El contenido de la negociación es confidencial, pero no lo es el hecho de que se ha intentado el MASC ni la inasistencia del moroso, que es precisamente lo que hay que poder acreditar ante el juzgado. Si el moroso no responde o no comparece en el plazo indicado, ese intento fallido queda documentado y la comunidad puede presentar la demanda monitoria sin obstáculos. Lo relevante es que la acreditación sea fehaciente: con acuse de recibo, identificación del destinatario y fecha certificada.
- Si no puede notificarse el requerimiento en el domicilio, colocar la notificación en el tablón de anuncios o en lugar visible de la comunidad. Esta comunicación debe contener diligencia expresiva de la fecha y los motivos por los que se recurre a esta forma de notificación, firmada por el secretario con el visto bueno del presidente. Produce plenos efectos jurídicos a los tres días naturales.
- Emitir por el secretario, con el visto bueno del presidente, certificación del acuerdo de la junta por el que se aprueba la liquidación de la deuda. En este documento debe constar la identificación del inmueble, así como el importe adeudado y su desglose.
- Redactar y presentar la demanda. En la petición inicial del proceso monitorio pueden incluirse las cuotas que se devenguen hasta la notificación de la deuda, así como todos los gastos y costes de la reclamación.
Sobre la intervención de abogado y procurador: no es preceptiva en la mayoría de casos, aunque sí conveniente. Cuando se utilizan sus servicios, el deudor queda obligado a pagar sus honorarios tanto si atiende el requerimiento de pago como si no comparece ante el tribunal, incluidos los de ejecución en su caso. Eso hace que contar con representación profesional sea, en la práctica, una decisión sin coste adicional para la comunidad cuando la deuda se cobra.
Motivos por los que se puede dejar de pagar la comunidad
El pago de las cuotas —ordinarias y extraordinarias— es una obligación del propietario. No existe posibilidad general de eludir su pago, ni siquiera por razones económicas o personales excepcionales.
Ahora bien, la comunidad debe cumplir todas las formalidades legales para que las cuotas sean exigibles. No se puede obligar al pago en estos supuestos:
— Cuando el inmueble esté expresamente excluido de participar en un gasto concreto por los estatutos o por acuerdo válidamente adoptado.
— Cuando la deuda haya prescrito.
— Cuando se exija el pago de una cuota generada por actuaciones previstas en los artículos 17.1, 17.4 y 17.5 LPH a quien votó en contra o se abstuvo, dentro de los límites que establece la ley.
En cualquier caso, el propietario que no esté de acuerdo con las cuotas aprobadas en junta debe impugnar el acuerdo dentro del plazo legalmente establecido ante el juzgado competente, siempre que concurran los supuestos que exige la ley.
Ley de segunda oportunidad
Un órgano judicial puede exonerar a una persona del pago de las cuotas pendientes con la comunidad en el marco de un proceso de segunda oportunidad. Para que surta efectos frente a la comunidad, debe existir una resolución judicial que lo acredite.
Derechos del propietario moroso
El propietario moroso puede asistir a las juntas con voz pero sin voto. Recupera el derecho de voto si consigna notarial o judicialmente las cantidades reclamadas.
Intereses de demora y privación temporal del uso de servicios
El artículo 21.1 LPH permite a la junta acordar medidas disuasorias frente a la morosidad, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no sean abusivas o desproporcionadas ni afecten a la habitabilidad de los inmuebles. Estas medidas no pueden tener carácter retroactivo y pueden incluirse en los estatutos.
En todo caso, los créditos a favor de la comunidad devengan intereses desde el momento en que debía efectuarse el pago y no se hizo efectivo.
Qué cuotas puede reclamar la comunidad al nuevo propietario
Cuando un inmueble con cuotas pendientes cambia de propietario, el nuevo responde con el propio inmueble de las cantidades adeudadas hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida del año en que tenga lugar la adquisición y los tres años naturales anteriores, según el artículo 9 1. e) LPH.
Para ilustrar cómo se aplica este criterio, un ejemplo con fechas orientativas: si una vivienda cambia de propietario el 15 de mayo, el nuevo propietario responde de las cuotas pendientes del año en curso y de los tres años naturales anteriores. Lo que quede fuera de ese período solo puede reclamarse al propietario original, dentro del plazo de prescripción.
Reclamación de deuda al anterior propietario
La comunidad puede reclamar al anterior propietario las cuotas devengadas hasta que dejó de serlo, siempre que no hayan prescrito. Si no comunicó el cambio de titularidad al secretario, responde solidariamente con el nuevo propietario de las deudas generadas con posterioridad a la transmisión, sin perjuicio de su derecho a repetir contra este.
Antes de iniciar cualquier acción judicial conviene valorar la capacidad económica del deudor. Si hay alta probabilidad de insolvencia, puede no ser conveniente generar más gastos a la comunidad.
El certificado de estar al corriente de pago
En toda transmisión de vivienda o local, el vendedor debe declarar estar al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad, o expresar los que adeude. Para ello debe aportar certificación sobre el estado de deudas, sin la cual no puede autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que el adquirente lo exonere expresamente.
La certificación debe emitirse en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud, por el secretario con el visto bueno del presidente.
Derramas pendientes en la compraventa: una trampa frecuente
El certificado de deudas acredita lo que el propietario debe en el momento de su emisión, pero no siempre refleja todo lo que el comprador va a tener que pagar.
El caso más frecuente es el de las derramas aprobadas antes de la compraventa pero cuyas cuotas aún no son exigibles en el momento de la firma. La junta puede haber acordado una derrama para rehabilitar la fachada o instalar un ascensor, con pagos aplazados a lo largo de varios años. Si la escritura se firma antes de que venzan esos pagos, el certificado puede no recogerlos, y el comprador los asume sin saberlo.
La ley es clara al respecto: las derramas para el pago de mejoras son a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de cada cuota. Esto significa que el comprador responde de los vencimientos futuros de una derrama aprobada antes de que fuera propietario, aunque no participara en la votación que la originó.
¿Puede el administrador cobrar por emitir este certificado?
Sí, normalmente a quien lo solicite, salvo que su emisión esté expresamente incluida en el contrato de servicios profesionales con la comunidad.
Pago del recibo del mes de la compraventa
Lo abona quien sea propietario en el momento del devengo del recibo. No obstante, las partes pueden pactar otra cosa en el contrato de compraventa, pero ese pacto no vincula a la comunidad.
El mismo criterio aplica cuando la cuota es trimestral o cubre varios meses: si ya se devengó antes de la firma, corresponde al vendedor aunque el período cubra meses en los que ya no va a disfrutar de los servicios comunes.
Prescripción de las deudas con la comunidad
Desde la entrada en vigor de la Ley 42/2015, el plazo de prescripción para reclamar cuotas impagadas es de cinco años desde que cada cuota era exigible. Antes de esa reforma, el plazo podía considerarse que era de quince años.
La norma estableció un régimen transitorio para las deudas anteriores a su entrada en vigor (7 de octubre de 2015): las cuotas exigibles antes de esa fecha y para las que no hubiera vencido todavía el plazo de quince años prescribían el 7 de octubre de 2020 como fecha límite.
Los siguientes ejemplos ilustran cómo se aplicaba ese régimen transitorio:
— Una deuda reclamada en mayo de 2018 que venció antes de mayo de 2003: habían transcurrido más de quince años, por lo que el derecho había prescrito.
— Una deuda reclamada en mayo de 2018 que venció antes del 7 de octubre de 2015: no prescribe hasta que transcurran los primeros quince años o hasta el 7 de octubre de 2020, lo que llegue antes.
— Una deuda vencida con posterioridad al 7 de octubre de 2015: prescribe siempre a los cinco años desde que era exigible.
En todos los casos, cualquier requerimiento fehaciente o la presentación de la demanda interrumpen el plazo de prescripción.