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La cuota de participación y los gastos de la comunidad de propietarios

¿Qué es y cómo calcular la cuota de participación en una comunidad?

La cuota de participación es un porcentaje que se asigna a cada uno de los inmuebles de la comunidad.

Más concretamente, la Ley de la Propiedad Horizontal establece que a cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.

Cómo calcular los coeficientes de propiedad horizontal

Según la Ley de Propiedad Horizontal, para fijar la cuota de participación se tomará como base:

  • La superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble.
  • Su emplazamiento interior o exterior.
  • Su situación.
  • El uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

Este porcentaje de participación ya ha sido determinado con carácter previo al momento en el que se escritura la compra del inmueble. Porque es normalmente el promotor, con los datos facilitados por los arquitectos, quien realizan el reparto de cuotas antes de constituir en notaría la propiedad horizontal.

La cuota de participación de cada piso o local se puede conocer a través del título constitutivo o las escrituras de propiedad de cada inmueble. Y en caso de no disponerse de este documento, se puede acudir al Registro de la Propiedad correspondiente para recabar esta información.

Cómo cambiar las cuotas de participación en una finca

Según la Ley de Propiedad Horizontal de España, se exige unanimidad en la junta de propietarios para efectuar el cambio de cuotas de participación; debiendo constar expresamente la propuesta previamente en su orden del día. Y en caso de no aprobarse el cambio por aquella vía, podrá solicitarse la intervención judicial para resolver en equidad sobre este asunto.

Cómo se reparten los gastos en una comunidad

¿Por partes iguales o por cuota de participación? Introducción

Aunque la normativa sobre este tema es idéntica para todas la comunidades existentes en el territorio de aplicación de la Ley de la Propiedad Horizontal española, no se puede trasladar directamente en esta materia la solución de un edificio a otro; ya que para ser rigurosos hay que atender en cada uno de ellos también a sus circunstancias propias. Por ejemplo, a lo fijado por sus estatutos, acuerdos o costumbres consolidadas por el paso de los años.

Por consiguiente, dos comunidades contiguas pueden tener un régimen de reparto de gastos totalmente diferente; lo que nos obliga a estudiar los pormenores de cada una de ellas para aplicar los sistemas de pagos que correspondan.

Criterio general de la Ley de Propiedad Horizontal

Según esta ley, los propietarios participan en los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, con arreglo a su cuota de participación.

Y será así salvo que especialmente se establezca otro criterio. Esto significa que si no se fija otra opción de forma expresa, los gastos de la comunidad serán participados por los propietarios en función a su cuota de participación.

Cuándo se paga por partes iguales

Cuando así lo determine expresamente el título constitutivo o los estatutos. También cuando lo apruebe por unanimidad la junta de propietarios.

¿Se puede cambiar de criterio de participación en gastos establecido en una comunidad?

Sí; siendo recomendable para evitar futuros problemas entre los vecinos que se haga de tal forma que dicha modificación pueda ser inscrita en el Registro de la Propiedad. Sobre todo cuando afecta al criterio de contribución a los gastos ordinarios y generales del inmueble.

Debe tenerse en cuenta que este cambio se aprueba por unanimidad; es decir, por todos los propietarios, que a su vez, representan el total de las cuotas de participación.

Hay que observar que para la validez de este acuerdo, como norma general, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta en la que se decida este asunto, debidamente citados, “quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción“.

En el supuesto de que alguno de los propietarios ausentes en la referida junta -y dentro del plazo indicado- traslade su discrepancia con el acuerdo de cambio de criterio de participación en gastos, la unanimidad se romperá; con lo que se tendrá por no aprobada la propuesta.

En qué gastos tienen que participar los locales comerciales

Como norma general podríamos considerar que dichos comerciales tienen que participar en todos aquellos gastos de la comunidad de propietarios a la que pertenece, salvo en los que esté expresamente excluido; normalmente por los estatutos o los acuerdos adoptados por la junta de propietarios.

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