Contenidos...
- 1 Tipos de juntas de propietarios
- 2 Juntas de comunidad a través de Internet
- 3 ¿Quién puede convocar las juntas de propietarios en las comunidades?
- 4 ¿Quién puede asistir?
- 5 ¿La convocatoria de la junta de propietarios tiene que ser fehaciente?
- 6 Competencias de la junta
- 7 ¿Puede solicitar un propietario que se estudie y resuelva cualquier asunto de interés de la comunidad en la junta?
- 8 ¿Cabe el voto secreto en una junta de propietarios según la Ley de Propiedad Horizontal?
- 9 El escrito de delegación de voto para la junta de propietarios
- 10 Delegación de voto de un propietario sobre el administrador de fincas
- 11 Modelos de convocatorias de juntas
Tipos de juntas de propietarios
Juntas ordinarias
Se convocará por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas; aunque también deben tratarse otros asuntos como por ejemplo, el nombramiento de cargos.
La citación para la junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación a su celebración.
Juntas extraordinarias
Aquellas que se convocan en cualquier momento para tratar uno o varios asuntos de interés para la comunidad.
No establece la ley para este tipo un plazo mínimo de citación como en las ordinarias. Ahora bien, sí exige que se haga habiendo tenido conocimiento todos los propietarios.
Sin perjuicio de lo anterior, permite la ley actual que la junta se reúna válidamente aun sin la convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.
Juntas de comunidad a través de Internet
Con ocasión de la COVID19 se ha impulsado la celebración de juntas de vecinos online.
No obstante, hay que tener en cuenta que la Ley de la Propiedad Horizontal todavía no regula expresamente este tipo de juntas, que estoy convencido de que será mayoritaria en pocos años.
¿Quién puede convocar las juntas de propietarios en las comunidades?
Según la Ley de la Propiedad Horizontal, corresponde normalmente al presidente la convocatoria de las juntas de propietarios.
No obstante, la Junta de Propietarios también se reunirá cuando lo pida la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el veinticinco por ciento de las cuotas de participación.
En ambos casos la convocatoria deberá hacer indicación de los asuntos a tratar, así como el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria.
¿Quién puede asistir?
Es una junta de propietarios. No de vecinos.
Sin perjuicio de ello, como más adelante veremos, el propietario puede delegar su voto en cualquier persona; sea propietario o no.
Y por supuesto, asistirá el administrador y se puede citar a esta reunión de la comunidad a otras personas cuya presencia sea de interés para sus deliberaciones y votaciones; tales como representantes de empresas, arrendatarios, técnicos de la edificación o de seguridad, etcétera. Aunque evidentemente no tendrán derecho de voto salvo que sean también propietarios o dispongan de una delegación expresa de alguno de ellos.
¿La convocatoria de la junta de propietarios tiene que ser fehaciente?
Es decir, ¿para que la convocatoria sea válida se tiene que enviar por telegrama, burofax o cualquier medio similar a los propietarios? La sentencia de la Audiencia Provincial de Logroño de fecha 03 de septiembre de 2018 determina al respecto: «La ley no exige el carácter fehaciente de la comunicación; puesto que lo único que se exige es que se haga por escrito, ya que en la citación se debe incluir el orden del día de las cuestiones a tratar, de manera que lo importante es que llegado el caso se pueda demostrar que la convocatoria se ha realizado y en este sentido, la jurisprudencia ha propugnado un criterio flexible en torno a las convocatorias de las juntas, entendiendo que no es necesario exigir que la citación se haga de forma fehaciente, siendo válidas y admisibles la entrega manual, la carta certificada, el buzoneo, el burofax, el correo electrónico e incluso, la fijación en el tablón de anuncios de la correspondiente convocatoria, sin citación escrita e individualizada, siempre que exista un sistema habitual de comunicación entre comunidad y comuneros«. Con independencia de lo anterior, se recomienda que cuando vaya a tratarse en la junta de propietarios un asunto que pueda tener una repercusión jurídica y/o económica de máxima relevancia (como la instalación de un ascensor o la venta de un elemento común) se practiquen las comunicaciones mediante burofax nominativo con certificación de contenido y acuse de recibo. Y ello no porque el resto de modalidades no sean válidas. Sino para evitar futuros problemas a la hora de acreditar objetivamente que se ha efectuado correctamente la convocatoria si cualquier propietario se plantea iniciar una actuación judicial contra la comunidad.
Competencias de la junta
- Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos de la comunidad y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.
- Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
- Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c) de la Ley Propiedad Horizontal.
- Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
- Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.
¿Puede solicitar un propietario que se estudie y resuelva cualquier asunto de interés de la comunidad en la junta?
Sí. Deberá a tal efecto dirigir un escrito en el que «especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre«.
Conviene hacerlo por cualquier medio que deje cierta constancia del envío como por ejemplo, un correo electrónico o burofax.
¿Cabe el voto secreto en una junta de propietarios según la Ley de Propiedad Horizontal?
No cabe en ningún caso el voto secreto en las juntas de propietarios.
Porque aunque no se impide expresamente, si se desarrollaran de tal manera las votaciones no podrían, por ejemplo, contabilizarse las cuotas de participación que representan cada uno de los sufragios en los términos que establece el artículo 17 de la Ley de la Propiedad Horizontal (LHP).
Pero además, en tal caso, tampoco se daría cumplimiento a su artículo 19, que establece que el acta de las reuniones de la junta debe contener, entre otras, la siguiente circunstancia:
«Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que, respectivamente, representen«.
El escrito de delegación de voto para la junta de propietarios
Según el Artículo 15 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, se puede asistir a la junta personalmente o por representación legal o voluntaria; «bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario«.
Dado que la ley no impone ninguna formalidad más que la referida, serviría un documento como el que sigue con la finalidad de acreditar la indicada representación para la junta de propietarios de la comunidad:
DELEGACIÓN: El firmante, propietario de la vivienda ……… de la Comunidad de Propietarios …………. de CIUDAD (PROVINCIA), por medio del presente escrito concedo AUTORIZACIÓN a Don/Doña ………………………………………para la asistencia a la Junta que se va a celebrar el próximo ………………………
FECHA, FIRMA Y DNI
Delegación de voto de un propietario sobre el administrador de fincas
¿Es posible que un propietario delegue su voto y representación para la Junta de Propietarios sobre el administrador de la comunidad?
No existe actualmente impedimento expreso en este sentido en el Artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que un propietario puede libremente delegar sobre el administrador su voto.
Cosa diferente es que el Administrador – Secretario de la comunidad pudiera razonablemente plantear su negativa si el ejercicio de la delegación de voto pudiera condicionar su absoluta neutralidad en la Junta de Propietarios. Esta circunstancia se podría salvar con expresa mención por escrito por parte del propietario en la delegación del sentido de las votaciones según los diferentes puntos del orden del día previstos en la convocatoria.
Modelos de convocatorias de juntas
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Mayorías necesarias para cada acuerdo
Hola muy buenas, tengo una duda que me gustaría que me la aclarasen si pueden.
En mi comunidad sin poner en el acta que se votaría para poner ascensor en u a comunidad de 3 plantas, se votó x mayoría que se pusiera el ascensor, si es cierto que en el a ta ponen que se hablará del ascensor pero en ningún momento dicen que se va a llevar a votación.
Gracias, un saludo. Agustín.
Hola buenas, en el estado actual de la pandemia en Septiembre de 2021:
Se puede realizar reunión de comunidad ordinaria presencialmente ?.
Y si es afirmativo, hay algún limite de personas para asistir a dicha reunión ?
Málaga.
Gracias, saludos. Luis G.
Hola
Soy presidenta de una comunidad, en la que una representante me quiere hacer la vida imposible.
De antemano les comento que el resto de propietarios me apoyan, por estar contentos con mi gestión, salvo el chaquetero, que generalmente, puede aparecer.
Explico mi caso
Primer punto
La hija de una de las viviendas, es la representante. Debe traer ésta cada vez que haya Junta una autorización, o basta con una y que se tenga archivada?
Segundo
Cuantos representantes autorizados, puede tener una vivienda para poder asistir a una junta y poder opinar en la misma? Ya que está señorita pretende integrar a su pareja como otro representante más de dicha vivienda, con derecho a participar de la junta, osea asistir a las juntas para ayudar a montar el pollo, sin razón.
Además ha intentado proponer a su pareja como presidente de la misma, para que fuera elegido, esto puede hacerlo? No consiguió su objetivo, porque el resto me respaldó. Comentarles que está comunidad, estaba abandonada su suerte a la mano de Dios, y la he levantado, por eso están contentos con mi gestión.
Tercero
La presidenta tiene que pedir autorización al resto de comuneros, para quitar un buzón comunitario, el cual no se usa desde años, que no se puede abrir, por no existir llaves, estar en un jardín comunitario, lleno de publicidad y basura?
Cuarto
Al no haber tablón de anuncios y no tener medios económicos para ello, se puede utilizar el Interior de la puerta de entrada a ese jardín, para informar sobre asuntos comunitarios, además de hacerlo a través de correo electrónico? Se puede considerar como tal? O tendría que ponerle una puertita, para considerarse como tablón informativo?
Quinto
He creado un Whatsapp comunitario, con el fin de mantenerles al día de mis gestiones y no esperar que lo haga el administrador, porque no suele hacerlo.
Esta guerra hacia mi persona, de esta representante ha surgido por no preparar una convocatoria redactando los puntos a tratar a su medida, y llevarla a cabo aconsejada por el actual administrador, que hoy en día van de coleguilla en las reuniones y teniendo cuchicheos entre ellos, cosa desagradable para mi y no gustando está actitud al resto, lo cual me lo ha comentado uno de los asistentes.
Me gustaría que me contestaran con artículos que respalden mis preguntas, para tener razón de peso y ponerlo en el WhatsApp comunitario.
Sexto
Me he visto en la situación de tener que traer a un albañil, para arreglar la puerta de entrada al jardín comunitario, ya que ésta, se encontraba deteriorada y no se podía cerrar, y cambiar un grifo del citado jardín, para facilitar la labor de riego y evitar el uso de un vecino del agua comunitaria para uso particular, teniendo que poner un cierre de la misma, en un lugar al que no se puede entrar, para evitar lo anterior. Su coste ha sido de 323€ Tendría que esperar a realización de una reunión para ello? O bien como presidenta viendo la necesidad tengo potestad para llevar a cabo algo tan necesario como lo que explico?
El muro en el que se apoya la citada puerta se movía y la puerta se podía perder debido a como se usaba para entrar, dándole patadas para abrirla o se dejaba abierta . Para instalar dicha puerta se hizo, en su día una derrama de 3000€ y quedó así de mal y nadie hizo por la labor de que esto se solucionase
Vivo aquí desde hace año y medio y viendo esta situación de abandono me metí en este fregado, impulsada por mi enemiga en estos momentos. Tenemos un aljibe comunitario que no funciona desde hace años, quedándonos sin agua cuando hay cortes de la misma.
Hay morosos, se hizo una derrama antes de llegar a vivir aquí, de 5000€ por vecino, para arreglar los exteriores de las viviendas , nos hicieron una chapuza, que terminé trayendo un contratista para que la acabará en condiciones.
Quedaron contentos con la reparación, aún queda por arreglar cosas como los muros exteriores a las viviendas, aljibe etc, etc.
A groso modo les expongo mi situación. Me veo sin la información pertinente para los ataques, aunque si con el apoyo de ocho de los diez comuneros que somos
Un saludo
Hola buenas tardes , que se puede hacer en una comunidad4 de propietarios de 48 vecinos y hay 6 que no pagan y uno de be un año de comunidad y la cuota es de 70€ otro debe 4cuotas otro 3cuotas y así sucesivamente el caso es que alguna ocasión hemos tenido que hacer derrama por que no llegamos a los gastos de luz agua ascensor piscina y todo lo que conlleva gracias a la espera de su contestación